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浅析租赁期间添附物的处理方式
作者:澄城法院 张世强  发布时间:2016-01-07 15:43:24 打印 字号: | |
  【基本案情】

  2004年原告澄城县海舟公司将其具有合法使用权的位于澄城县城关镇南新街、面积约3亩的土地出租给被告张周开办修理铺,双方未签订书面租赁合同。张周随后在涉案土地上自行修建砖混结构房屋2栋2层共44间、钢结构车间12间,用于修理铺及工作人员住宿使用,并硬化部分路面;被告张周建设时未与原告就房屋将来如何处理达成书面协议,亦未办理规划、施工等审批手续,上述房屋未取得房屋产权证书。被告按照每年30000元标准向原告支付租金,租金已支付至2010年年底。后原告以自行开发需要收回土地为由,要求与被告解除租赁合同,腾空土地、恢复土地原状,被告张周则要求海舟公司先赔偿建设地上建筑物损失约300万元。因双方无法协商一致,海舟公司遂涉诉法院,并提出上述诉讼请求。

【争议焦点】

  合同解除后被告应否承担腾空土地、恢复原状的责任?在承租人与出租人未达成书面协议的情况下,租赁期间承租人自行建设的建筑物、构筑物、附属物在租赁期满后如何处理?出租人是否有赔偿或者补偿承租人建设成本的法定义务?

【判决结果及理由】

  《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定:租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。第二百三十二条规定:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在本案中,因原、被告未签订书面的租赁合同,且双方租赁期间超过六个月以上,故双方之间为不定期租赁合同,原告在提前通知的情况下可以要求随时解除租赁合同。

关于合同解除后被告应否承担腾空土地、恢复原状的责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。第二百三十五条规定:租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。依照上述法律规定,在本案租赁合同解除后,张周负有返还租赁土地、恢复土地原状的义务,被告张周在涉案土地上建设的房屋、厂房应由张周自行拆除。至于被告所述的建设损失情况,因不属本案审理范围,故被告张周可另案起诉。

  2015年9月6日澄城县法院一审判决:解除原告澄城县海舟公司与被告张周之间的土地租赁合同;被告张周在判决生效后三十日内返还租赁土地3亩,被告张周在涉案土地上自行修建的建筑物、附属物由被告张周自行清理完毕。一审宣判后,张周不服,向渭南市中级人民法院提起上诉。2015年11月16日张周申请撤回上诉,渭南市中级人民法院裁定:准许张周撤回上诉,双方均按原审判决执行。

【评析】

  如果本案一审时被告张周提起反诉,要求赔偿建筑物损失,应否支持?出租人是否有赔偿或者补偿承租人建设成本的法定义务?

  笔者认为,首先从法律规定来看,《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定:承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。此条文中的两处“同意”,应该仅指明确、明示的同意,不包括默认、默示的同意。因为承租人的添附行为将使租赁物产生变化,使租赁物的价值发生变化,直接影响出租人的利益,另一方面,承租人添附行为必然产生花费,添附物的将来归属也必然影响承租人的利益。鉴于添附行为本质是租赁合同之外双方达成的一个新的协议,对双方利益均有重大影响,所以合同法第二百二十三条所述的“同意”,应该是明确的同意。而且 “出租人同意”的举证责任应由承租人承担。从此条文也可以看出,出租人不但不用赔偿承租人的损失,反而出租人可以要求承租人赔偿因承租人私自增设他物而造成的损失。比如出租人未经承租人同意,对租赁房屋进行改扩建,导致房屋受损的,承租人不但应该恢复房屋原状,如果无法恢复原状,还应该赔偿出租人的损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条规定:承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条规定:非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。最高法院的上述司法解释与合同法的规定是一脉相承的。

  从常理上分析,承租人在租赁别人的土地上建设房屋,应当预见到租赁合同到期后,应当恢复租赁土地原貌并归还给出租人。而不能在承租人未明确表态的情况下,采取无所谓的态度建设。况且本案中的被告建设时也未取得规划、建设等部门审批,所建设的房屋属于违法建筑,以这种违法建筑要求原告即出租人进行赔偿,于法无据。

  综上,如果被告张周提出反诉,要求原告对其建筑物进行赔偿或者补偿,人民法院应驳回其诉讼请求。(文中自然人人名为化名)
责任编辑:李咏